娄葑二手房（如皋房价走势最新消息）
金秋十月 ， 秋高气爽 ， 也是传统意义上的购房银十时节 ， 最近克而瑞房产测评后台收到不少购房者的提问 ， 有的是问板块发展前景的 ， 有的是预算有限困惑不知道买哪儿的 ， 有的是改善置业纠结要不要换区域的 ， 有的是关于学区房的 。
今天克而瑞的分析师就后台网友的一个提问来做解答 。
网友小A提问如下：
在园区工作 ， 350万左右预算 ， 现在纠结买在高铁新城、吴中太湖新城还是园区娄葑 。
高铁新城距离园区近 ， 交通方便；吴中太湖新城环境好有发展前景 ， 娄葑毕竟算园区 ， 不知道怎么选 。
以上是网友小A的提问 ， 也就是说 ， 该网友的预算是350万 ， 在园区上班 ， 在这样的一个大前提下 ， 倾向的置业区域是高铁新城、吴中太湖新城和园区娄葑 。
按照9月苏州新房25482元/㎡的均价来看 ， 350万的预算在苏州置业选择还是很多的 ， 但是因为小A在园区工作 ， 所以置业选择的区域被框定了范围 ， 今天克而瑞从板块配套、发展前景和板块代表楼盘等维度给网友答疑解惑 。
1
高铁新城
从网友小A的问题中可以看出 ， 高铁新城因为交通方便而成为小A的置业选择区域 。
就在10月5日 ， G524相城段全线通车！
该交通项目实在是重大利好 ， 朋友圈也瞬间被刷爆 。
笔者看了下导航 ， 从高铁北站出发 ， 到达印象城15公里需要20分钟车程 ， 但是也极为方便了 。
交通配套
我们知道 ， 苏州高铁北站定位“国家级综合枢纽” ， “铁、轨、路”三维一体交通脉络 ， 畅达全城 。
轨交2号线、正在施工建设的轨交7号线（连接相城区、园区和吴中区 ， 预计2024年开通试运营） 。多条快速路通往全城 ， 住在高铁新城 ， 开车走中环北线转娄江快速直达园区 ， 等今年年底春申湖快速路通车 ， 高铁新城去园区更为方便！
商业配套
234米全新地标——“口红楼” ， 预计2022年上半年竣工 ， 建成后将引入新城控股旗下星俪酒店 。
新城吾悦广场 ， 将于今年11月6日正式开业 ， 体量约24万方 ， 高铁新城将迎来最新大型商业综合体 。
教育配套
高铁新城的教育资源大家都有目共睹 ， 苏州大学实验学校及幼儿园、南师大相城实验小学及幼儿园、南师大实验学校几所学校受到家长的热捧 ， 很多购买高铁新城二手房的置业者也是看重学区 。
从这个层面来说 ， 在教育资源方面 ， 高铁新城在三个备选板块中有一定的竞争力 。
楼市
可见高铁新城各项配套正在加速落地 ， 城市界面也在不断更 。我们回到最重要的一部分——板块楼市 。
板块楼盘分布图
目前高铁新城板块共有7个在售及待售楼盘 ， 其中除了老盘芯城汇、美的云筑 ， 吴韵青秀和融信天澄是今年上半年才入市的新楼盘 ， 另外嘉华国际和花语天境也开始有动作了 。
点击查看板块楼盘详情：实探 | 苏州这个板块7盘齐聚！倒挂5000元/㎡凭什么？
截止至发稿前 ， 高铁新城板块新房整体均价为28279元/㎡ ， 350万左右的预算完全可以购置一个建面约125㎡三房/四房两厅两卫的房子 ， 在居住舒适度和功能性方面皆可满足 。
笔者实探了高铁新城板块 ， 二手房小区皆为次新房 ， 居住氛围浓厚 ， 是苏州楼市中一个不可多得的宜居板块 。
2
吴中太湖新城
作为苏州四大新城之一的吴中太湖新城 ， 很多高大上的配套正在紧锣密鼓地建设中 。2012年政府开始规划 ， 秉持“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”的发展理念 。
尽管各项城市功能配套在不断完善 ， 但是目前的吴中太湖新城的人气相较高铁新城相比还是逊色了一些 。
交通配套
轨交4号线支线 ， 在吴中太湖新城启动区设置车站3个 ， 分别为天鹅荡路站、苏州湾北站和木里站 ， 未来直接联通7号线 。
西环高架南延已经通车、南湖路快速路预计2021年通车 ， 以及南北两条隧道及5条有轨电车 ， 快速通达各个区域 。
商业配套
已经建成投入使用的有永旺梦乐城、歌林小镇 ， 逸林商务广场已经封顶 ， 预计2021年建成 ， 苏州地下空间预计今年竣工 。
从商业维度来看 ， 吴中太湖新城的商业密度之高 ， 在苏州可能只有湖东CBD能够媲美 ， 无论是高铁新城还是园区娄葑的商业配套都无法与之匹敌 。
教育配套
板块规划了12所幼儿园 ， 6所小学 ， 2所初中 ， 1所高中 ， 还有北美国际高中（私立）来丰富规划区内的教育资源 ， 但是板块内目前确实没有产生学区溢价的优质教育资源 ， 从这一点来看 ， 吴中太湖新城的教育资源不及高铁新城 。
湖景生态资源
这里要说吴中太湖新城拥有一个“王炸”级别的优势 ， 那便是湖景生态资源 ， 客观地讲 ， 四大新城环境都不错 ， 但是吴中太新绝对是更有优势 。南向直面太湖 ， 这个地理位置在苏州基本上是独一无二的 。
全长9.8公里的太湖生态水岸、天鹅湖公园、七子水街等生态项目建设 ， 吴中太湖新城最大限度地保留了自然生态资源 ， 并不断放大绿色基因优势 。
吴中太湖新城的二手房没有像高铁新城那般靠学区形成溢价 ， 而是靠着湖景资源和环境优势 ， 二手房挂牌价超3万元/㎡ ， 换句话说 ， 吴中太湖新城的教育资源虽然比不上高铁新城 ， 但是其居住环境是一流的 ， 值得一提的是 ， 板块人气目前还不是特别的旺 。
楼市
据统计 ， 吴中太湖新城共有8个在售及待售项目 ， 在售项目为金融街融悦时光、天鹅港华庭、金融街融悦湾、江南沄著、绿城招商柳岸晓风以及限价盘建屋吴郡半岛 ， 待售项目有中信泰富项目和滨江项目 。
延伸阅读：实探|房价冲上3万元/㎡的吴中太湖新城 ， 到底值不值得买？
截止至发稿前 ， 吴中太湖新城板块新房整体均价为30594元/㎡ ， 350万左右的预算在吴中太湖新城板块可选择楼盘较少 ， 因为吴中太湖新城板块的楼盘都是以改善大户型为主 ， 均价也在苏州楼市的上游 。
从克而瑞测评中心汇总的板块楼盘表中科院看出 ， 小A350万的总价预算可以在金融街融悦时光花园、天鹅港华庭、江南沄著和绿城招商柳岸晓风几个楼盘做个选择 ， 但是也是只能选择最小户型 ， 即建面约110㎡左右的产品 ， 才能不超预算 。
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园区娄葑
娄葑是园区的老板块了 ， 有很多小区 ， 居住氛围是相当的浓厚 ， 笔者觉得这个板块相较园区高大上的配套 ， 娄葑多少带了点“人间烟火气儿” 。
交通配套
交通或许是娄葑板块的最大的优势了 。
东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道 ， 五条高架与一条高速 ， 地铁3号线 ， 交通出行可谓十分便利 。
但是有一点我们必须要承认 ， 快速路、高速分割了城市布局 ， 破坏了城市界面 ， 带来了噪音污染 。
商业配套
我们前文说到板块的居住氛围浓厚 ， 有人气 ， 甚至还有市井气息 。
板块内群星苑、通园新村、金益新村等拆迁小区众多 ， 菜市场、小饭店也很多 ， 但唯独缺了一个大型的高端的商业综合体 。
双湖邻里中心的开业仿佛填补了板块新型商业的空白 ， 但是从招商品牌来看 ， 仍旧无法与园区其他板块的商业相比 。
不过板块的居民也可以利用交通优势开车或者坐地铁到园区湖西 ， 享受园区湖西的高端配套 ， 毕竟也就是五公里范围内的事儿 。
楼市
笔者没有在教育、休闲等城市功能配套上增加篇幅 ， 而是想聊一聊这个基础配套不缺 ， 生活气息浓厚 ， 城市界面较差 ， 交通通达全城的娄葑板块的楼市 。
为什么呢？
因为这个板块无高端配套但是地理位置优越 ， 因为它是园区啊！
虽然发展前景暂不明朗但是房价相较园区其他板块是相当的友好 。
如果对园区有执念的人 ， 是可以考虑这个板块的 。
据链家网数据 ， 娄葑当前二手房均价29988元/㎡ 。老小区大多2.5万元/㎡ ， 商品房大多3.4万元/㎡ ， 几乎是园区价位最低的板块 。
因板块内好学校寥寥 ， 面积稍大一些就很难卖 。
再看新房市场 ， 在售的项目有朗诗和风熙华雅苑 ， 星翠澜庭还有一些尾盘在售 ， 新希望锦麟风华待入市 。
9月27号 ， 朗诗和风熙华雅苑首次开盘 ， 共489套房源 ， 产品为7幢高层住宅 。建面约89.47-165.63㎡ ， 备案均价约32500元/㎡ ， 备案总价约257-574万 。带装修交付 。大面积段户型基本售罄 ， 仅剩部分建面约89㎡房源 ， 客户以改善为主 。
新希望锦麟风华 ， 是新希望的锦麟系产品 ， 打造12栋17-18F小高层、6栋28-32F高层 ， 产品建面约90-140㎡ 。项目在10月10日领取预售证 ， 整体备案均价32500元/㎡ 。
领证房源位于4#、5#、6#、10#、11# ， 为18F高层房源 ， 户型建面约142.42㎡ ， 还有6套265.65-266.32㎡的底复产品 ， 备案总价区间约424-585万元 。首开户型为140㎡ ， 装修交付 。10月20日开盘 。
园区的新房供应一直是稀缺状态 ， 湖东奥体均价在4万元/㎡ ， 属于“抢不到”系列 ， 而3.25万元/㎡的限价还是较为友好的 。
很遗憾 ， 新希望锦麟芳华的首开产品大大超出小A预算 ， 与小A无缘 。后期若推出100㎡左右的户型产品则在小A预算范围内 。
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总结
最后 ， 我们做个总结 。
从交通维度来看 ， 高铁新城、吴中太湖新城和园区娄葑三个板块都有地铁 ， 出行都很便利 ， 交通配套不相上下 。在园区工作的话 ， 住在娄葑 ， 通勤时间或少一些 。
从城市界面来看 ， 吴中太湖新城的功能配套显然强于高铁新城和园区娄葑 。毕竟吴中太湖新城代表了苏州城市建设的最高水平 ， 建设中的休闲娱乐配套都是高端的、新型的 ， 况且还拥有湖景资源 ， 放眼苏州都是十分稀缺 。
从教育资源来看 ， 高铁新城的教育资源是最好的 ， 不然板块二手房也不会产生那么高的溢价 。
从新房房价来看 ， 高铁新城的新房均价是28279元/㎡ ， 吴中太湖新城的新房均价是30594元/㎡ ， 园区娄葑的新房均价约为32500元/㎡ ， 350万总价预算在高铁新城可以购置建面约124㎡左右的房子 ， 在吴中太湖新城可以购置建面约114㎡左右的房子 ， 而在园区娄葑只能购置建面约107㎡左右的房子 。
对于小A ， 克而瑞的分析师的建议是：如果你对学区有要求 ， 则选择高铁新城 ， 如果想享受湖景慢生活 ， 则选择吴中太湖新城 ， 如果对园区有着割舍不掉的情怀 ， 那么园区娄葑也是个不错的选择 ， 毕竟也是园区湖西呀 。
【娄葑二手房 如皋房价走势最新消息】
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